从一个入门级专业投资者的角度浅谈未来房价的演变可能

Http://blog.sina.com.cn/m/yifan6688 2006年10月14日，农历八月廿三最近一段时间，房价的话题炒得比较热，我是在北京土生土长的80一代，亲历了北京房价的暴涨，而我在南京上学的四年，也赶上上海南京等地房价的暴涨。作为一个在金融市场中从散户到机构的专业交易者，我每天面对的就是各种权益证券和商品价格的涨跌。我喜欢对各种商品的价格进行分析和判断，那么今天，对于现在爆炒的这个热门话题，我想从我的角度分析一下房价的走势，和各位分享一下我对后市房价的看法。一、目前社会上对房价预测几种流行观点

我们知道，任何一种商品，都是由供求两个方面决定的，房屋也不例外。我们先来看一下别人是怎么说房价的，目前社会上对房价的预测存在着如下几种观点和结论：一、土地有限论：即任何一个城市，尤其是中国这样人口众多，城乡二元结构的城市中大量人口会涌入中心城市，而城市的土地有限，将造成房价持续的上涨，此观点下，对房地产后市长期看涨；二、买房置地传统论：即中国人有买房置地的传统，因此，随着人均收入的提高，人们的购房意愿会逐渐增强，因此“当地主”的心理会使得富人不断买房置地，推高城市，尤其是中心城市的房地产价格，此种观点下，对房价后市长期看涨；三、基本需求被动推动论：即我们这一代众多人口将进入婚育年龄，成家立业的需要使得我们这代人购房需求较大，同时城市拆迁、居民改善生活等造成的被动住房需求长期存在，这些需求将使得房屋购买力长期存在，因此这种观点下，房价中短期看涨，未提及长期；四、成本推动论：即由于城市动迁成本和土地招挂拍等一系列政策的作用，以及政府经营土地等冲动，造成开发商的拿地成本、开发成本上涨，因此推动房价上涨，这种观点下，对房价后市看涨；五、国家安全论：即认为由于房地产开发和购买贷款大多承担于国有商业银行，同时房地产是国民经济的支柱，对就业和上游产业拉动巨大，国家政策不会允许房价下跌，否则危害国民经济，这种观点对后市长期乐观，短期不看跌；六、外商投资论：指出随着人民币升值等因素，国际投机资本流入我国大量购买地产，推动房价涨升；七、房屋过剩论：这种观点以北京为例，指出北京囤积在开发商手中的房屋和土地能够销售到2015年，因此房屋供给充足甚至过剩，而需求其实相对稳定，这种观点下，对房价中期看跌；八、房价与收入不匹配论：即目前房价大大超出正常工薪收入的承受范围，因此房价上涨是没有基础支持的，这种观点对房价长期看跌；九、奥运世博论：即由于北京召开奥运会，上海召开世博会，将拉动这些地区房价上涨，这种观点下房价短期看涨，而对奥运世博两会后的房价预期分歧较大。以上的观点是近期对房价预测比较流行的几种观点，其中六种看涨，两种看跌，一种短期看涨中长期分歧，从市场心理看，目前市场尽管存在分歧，但是根据我对我周围人群的了解，对近期房价看涨的人占大多数，且看涨者底气十足，而对房价看跌者相对较少，且大多底气不足，这与目前北京市场房价快速上扬的情形相适应。二、上述观点是有道理的，但有些问题

上述观点主要是从基本面的各个角度对房价进行预测和分析，他们所述的基本的事实都是正确的，得出的各种结论也是有一定道理的，但是都有其片面性，这种片面性在哪儿呢？且听我讲来……

我们知道在住房改革以后，房屋从我们社会主义国家高度集中的经济体制中提供的一种公共品变成了一种完全的商品，在这其间，存在着一定的政策因素和国家经济增长的经济因素。作为一种商品，决定房屋价格的一定是供求因素，上述的九种观点中，我们分类发现第一、二、三和七条，是从基础供求方面分析的，得出不同结论，而第四、八条从供方成本和需方承受能力方面，第五条从政策方面，第九条从目前形势方面，第六条从国外投机者行为角度进行了分析。我认为上述这几种角度基本上涵盖了我们对房价后市进行分析的基本角度，我们需要综合的来看，找出上述观点的一些问题和值得借鉴的方面，然后加上上述观点遗漏的一些因素，再根据判断得出我自己的结论。我认为，决定房屋价格的供求因素不仅存在于基础供求之中，更存在于被放大的投资和投机产生的供给和需求之中，这种放大的供需不仅存在于房地产，更在各种权益类证券如股票和各种商品价格中屡屡被运用，比如现在的铜、镍、石油、曾经的大豆和未来的玉米。全球资本的相对过剩使得资金迫切的需要一个出口，因此对于地产市场，我们姑且撇开现在对社会来讲，我们的房屋是过剩了还是不够住了这个不谈，因为中国的数据永远有很多的说不清楚，我们只寻找这里面最关键的因素，在上述第一、二、三和七条中的事实描述都是对的，第六条也提到了外商投资，需求无疑是房价开始上涨的动力，但是根本上他们还是忽视了房屋从稀缺的公共品向商品的转化过程是推动房价产生上涨的导火索，其实大量国内剩余资金寻找资本出口和逐利的本性才是产生如果波澜壮阔房地产大牛市的根本原因。对于从供方成本和需方承受能力方面看价格，我们只能说价格围绕价值上下波动，在经济社会中成本和需方承受能力可能只能决定房屋价格的货币基础价值中枢，价格围绕价值上下波动告诉我们价格可以在一段时间高于价值，也可以低于价值，并且这个一段时间可能是相当长的一段时间，而偏离价值的幅度也可能相当大，从各国证券市场和各种商品的价格走势上我们可以清楚地看到，成本和承受能力永远是决定价值的因素，但是永远不是决定价格的因素，否则所有的商品都不会有人大赚特赚，也不会有人赔的底儿掉了。关于奥运和世博，以及国家政策国家安全的需要对房价的影响，我们下面探讨我的整体观点时再做讨论。三、我的观点——房价先扬后抑

关于中国普通百姓对房子的需求，要求安居乐业的心理，房价的需求是有的，这就是现在房价牛市的基础，在这之上，由于在公共品时期，房屋是稀缺的，尽管人人有房住，但是大家均贫，因此当房屋从公共品转为商品时，出于对稀缺资源的追捧推动了牛市的形成，之后，由于大量剩余资金、逐利资金寻找资本出口和逐利推动了房价的拉升，而目前迫切需要改善居住条件的居民，被动的购房者——比如城市拆迁户、买得起房的年轻的城市生育高峰一代和农村转移到城市的人口的购房，尤其是从穷到富的农村人的需求，很可能就是这批逐利资本围猎的最终目标，正是看中了这些基础需求的存在，围猎者才有逐利的冲动和机会，在这其中发生的是财富的集中和转移，社会贫富差距的加大，房屋所有权和货币资产的转移，这就是成交量和价格的变动，最终，一定有人接最后一棒，这是市场经济的规律。与一般商品相比，房屋的建设周期长，消耗周期长，因此大牛市和大熊市容易发生，而国内的房地产交易更是处以一种不透明的状况之中，因此市场效率低下，一旦趋势形成，非要出现特别的力量，否则难以出现反转，因此目前房地产处于牛市中的上涨在趋势上说是正常的。基本面看目前房地产的供应应该说从量上能够基本满足居民的居住需要，但是由于所谓一些人第二套甚至第n套房的需求和投资需求，使得需求被放大，而各种复杂因素造成的买房冲动促使价格飙升，比如，中国人当地主的情结。中国人自古存在买房置地当地主的情结，彰显地位，惠及子孙，但是这种需求个人认为对理性的富豪一定动动脑子就知道时代变了，这十分不可取，何谓地主啊，地主是封建社会的统治阶级，现在不是封建社会了，地主不是统治阶级了，只不过中国没有还走过那段大的工业社会，刚刚完全离开封建社会50年，包括城市人，尤其是广大农村，有钱人还是存在较大的封建残余思想，因此才延续了如今的地主热。当前的情况和封建社会已经大不一样，原来地主买的是地契，现在咱们土地是国家的，自己只是房屋所有权，还得给国家交地皮钱；原来房子破了，咱们推倒重来，直接惠及子孙，现在房屋50年后，质量下降成了危房，无数人共享的大楼，难道推倒重盖？除非整栋楼都是你一家！根本上说，原来人家买房置地是因为没有别的投资手段，现在投资手段很丰富，资本一定要流动起来，房子不再是唯一的资本，流动性不好，倘若到了流动性缺乏的时代，房屋的流动性一定会使他折价，因此当房屋，尤其是住宅不是唯一的投资手段的今天，这种当地主的人买楼房，一定会后悔，所以在这里顺便奉劝一下我说着这么多还是想当地主的人，买北京的平房吧，买独栋和别墅吧，但是买这些东西，和老百姓是没关系的，所以从这个意义上说当地主的思想是有问题的，随着时间的推移，这个思想会慢慢扭转过来。从政策上看，地方政府经营土地的行为确实侧面助长了房价的疯长，但是随着大规模城市建设对资金需求的渠道不再单一化，各种社会资本介入了公共事业，地方政府对经营土地的饥渴会逐渐减退，法制和拆迁的规范，将使得地方政府拆迁成本和卖地价格的剪刀差缩小，从而进一步消退他们经营土地的冲动，而社会民主的不断推进将使得政府靠经营土地赚钱的行为接受社会监督，从而很本上扭转经营土地导致房价疯长的局面，当然，这需要时间。但是建设和谐社会提出之后，政府已经意识到住房、医疗等根本不能完全商品化，因为他们具备公共品的属性，这个认识是非常重要的，因为一旦出现了面向中低收入和自主房屋必需者的公共住房提供，会使资金失去游猎目标从而撤退导致价格回归价值，但是这有赖于国家政策的执行力度。从房地产威胁银行体系安全来说，这大可不必担心，因为银行提供按揭的时候，你都有一定比例的首付，同时抵押了你的房产，所以，一旦地产下跌，除非房价跌去了你已经付给银行的那部分钱，但是房价下跌是需要时间的，要使你的房价下跌幅度超过已经付给银行的钱是很难的，同时即使出现这种情况，这种情况也是限定在一定比例范围之内的，银行也会控制风险，股市下跌的时候，曾有人说国家不会让他崩盘，因为金融机构会死一大片，结果怎么样，股市破了一千点，金融机构倒了一些，但是地球照样转动，国家GDP还是上涨，国家还是能发展啊，所以这个国家不让房价上涨或者下跌的说法，太牵强了。上述这些，形成了我对房价的基本看法：

房价目前仍处于上升趋势之中，绝对是大牛市，我们说做趋势的人牛市里不言顶。但是房价已经有了过热迹象，表现在相对建设成本和大多数需求者的购买能力显然过高了，社会上房屋中介数量猛增，从门面房的中介比例就能看出来，现在北京上海有多少房屋中介啊！房地产就业人数很高，社会媒体非常关注，大家都整天谈论着，房地产的价格高涨已经危害到和谐社会建设和无房人民基本的生活。过热是明显的。

但是房地产价格还没有过热到不可接受的地步，表现在高价房仍有需求，市场看涨心理已经形成，惜售和担心踏空心理严重。股市和其他产业的赚钱效应不能充分发挥，资金仍然大量沉淀在地产行业。住宅房价目前过高还体现在用资本衡量投资回报的一般水平上。目前银行1年期贷款的基准利率是6.12%，大部分一般性投资者要求的投资回报率应该在年均8-10%，长期无风险债券的年投资回报率在3-5%，而住宅的租金回报水平（租金-房主负担费用/购房款）仅为5%左右，即例如北京地区100米二手房屋，1万元/米，月租金仅为5000元左右，扣除物业、取暖、中介服务等费用年房主净收益仅为5万元左右，远落后于权益类和组合类投资的收益水平。因此除非居民收入大幅提升导致其能够承受的租金水平大幅上涨，否则租金回报水平将进一步制约房价上涨水平。目前北京地区楼市处于缩量整理阶段，任何的顶部形成都必须有价格大幅上涨伴随成交量放大的过程，尽管商品市场这种成交量不一定是天量，但是一定不是低水平的。因此现在这种缩量上涨的态势预示着北京的住宅价格还将持续上涨，而且在被动性购房者挺不住了之后，会继续出现至少一轮的加速上扬。由于大量福利分配的低成本房屋的存在，以及资金的逐利性，一旦房屋价格出现见顶回落，那么价格的下跌将是惨烈的，回档幅度超过50%甚至2/3都是正常的。房地产行业没有经历大规模的重组和并购，今后的房价调整将使我国房地产行业洗牌，推动寡头垄断竞争局面的形成，有实力的大企业集团才能在房价调整中生存下来，房地产行业终将成为社会一般支柱型行业中的一员，回归本色。房价出现下跌需要国家政策的执行力度作为保障，股市出现赚钱效应和其他投资渠道畅通之后，或者出现货币紧张的时期。目前估计有可能的时点是2007年下半年（概率低）和2009年下半年以后到2012年期间（概率高），调整期5-15年。为什么2007年底概率低？就是因为08年奥运会和上海世博会，但是这种因素只能影响短期行情，不能影响大局。四、操作建议（仅供参考，不构成具体买卖意见，本人不对该预测的执行结果负责）

必需要买房的，赶紧买，不买肯定还得涨，而且还有大幅上涨的可能；

不排斥租房的无房户，尤其是我们这么大的年轻人，不妨想开点，不当房奴，租房也不错；

手中有多余住宅的，可以考虑逢高逐步出售；

想投资的，可以选择权益类证券、保险产品或者基金等理财产品；

有钱想当地主的，可以买入北京的四城区（尤其是东城区、西城区保护区内）平房，四合院以及独栋或别墅产品，或者投资商业用房，记住切忌购买超大户型楼房，那可能是以后跌的最惨的品种；

一般的人，有买房的需求但是不紧迫的，就不要再买房了，需要自住但能抗得住几年的，可以先租房，想投资的，想继续分享楼市最后的疯狂的，也别买了，这两类人不如趁现在地产股调整买入地产股，这是一种套期保值行为：如果房价涨了，股票肯定涨，能享受地产受益，如果地产大跌，这个流动性比房子好多了，容易卖得掉跑得快少受损失。

这是我提供的一些建议，供广大博友参考。五、……详见SinaBlog